Reforma Tributária e Bens Imóveis: o que muda para empresas e locadores a partir de 2026

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 redesenham completamente a tributação sobre operações imobiliárias no Brasil. Pela primeira vez, aluguéis e vendas de imóveis passam a compor a base de incidência do novo IVA Dual (o IBS e a CBS) com regras específicas para empresas, holdings e até pessoas físicas que atuam de forma profissional nesse mercado.

O que é a Reforma Tributária e por que o setor imobiliário é afetado

A estrutura tributária brasileira era reconhecidamente uma das mais complexas do mundo. Para enfrentar esse cenário, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 132, em dezembro de 2023, dando início à maior reestruturação do sistema tributário nacional em décadas. A regulamentação veio com a Lei Complementar nº 214/2025, publicada em janeiro de 2025, que detalha as regras do IBS, da CBS e do Imposto Seletivo.

Tributo	Competência	Substitui
CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços	Federal (União)	PIS e Cofins
IBS — Imposto sobre Bens e Serviços	Estadual e municipal	ICMS e ISS

Historicamente, operações imobiliárias (compra, venda e locação) não sofriam tributação pelo ISS ou ICMS. Com a reforma, o IBS passa a alcançar essas operações, alterando significativamente o panorama fiscal do setor.

Para as empresas (pessoas jurídicas), a tributação das operações imobiliárias por IBS e CBS será plena a partir de 2027, com o período de adaptação já iniciado em 2026.

Como a Reforma Tributária afeta holding empresariais

Empresas que antes pagavam apenas PIS/Cofins sobre aluguéis e não recolhiam ISS agora enfrentarão tributação pelo IVA Dual, elevando a carga tributária. A emissão de NFS-e com IBS e CBS é obrigatória para todas as operações.

Isso inclui operações de: alienação de imóveis (inclusive incorporação e parcelamento do solo), locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis próprios, serviços de administração e intermediação imobiliária, e serviços de construção civil relacionados a empreendimentos imobiliários.

As alíquotas reduzidas para o setor imobiliário

A LC 214/2025 reconheceu o potencial impacto negativo sobre o mercado e instituiu reduções permanentes de alíquota para operações imobiliárias, conforme o artigo 261 da lei:

Locação de imóveis	Venda / alienação	Redutor social (locação residencial)
~8,4%	~14%	R$600
Redução de 70% sobre alíquota padrão estimada de 28%	Redução de 50% sobre alíquota padrão estimada de 28%	Dedução por imóvel/mês da base de cálculo, atualizada pelo IPCA

Exemplo: locação

Um locador recebe R$22.000/mês de aluguel. Com a redução de 70%, a base tributável cai para R$6.600. Aplicando alíquota de 28%: IBS/CBS = R$1.848/mês.

Isso equivale a uma alíquota efetiva de 8,4% sobre o valor bruto do aluguel, significativamente menor do que o percentual nominal.

Quando a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS

A grande novidade da LC 214/2025 é a possibilidade de pessoas físicas serem consideradas contribuintes do IBS e da CBS, algo inédito no sistema tributário brasileiro. 

Antes, o locador pessoa física pagava apenas Imposto de Renda. Com a reforma (Capítulo X), quem superar determinados limites passa a ser equiparado a uma empresa para fins de tributação sobre consumo.

Os critérios são cumulativos, definidos pelo artigo 251 da LC 214/2025:

Critério	Limite	Observação
Quantidade de imóveis alugados	Mais de 3 imóveis	Ou seja, 4 ou mais unidades geradoras de renda
Receita bruta anual com locação	Acima de R$240.000	Ambos os requisitos devem ser atendidos simultaneamente
Gatilho imediato no ano corrente	Receita acima de R$288.000	Independe da quantidade de imóveis (20% acima do limite)

Aluguel de curta temporada (Airbnb e similares)

Uma das mudanças da Reforma Tributária atingiu diretamente pessoas físicas e os aluguéis de curta duração. 

De acordo com o artigo 253 da LC 214/2025, locações de imóveis residenciais por período igual ou inferior a 90 dias ininterruptos passam a ser tributadas como serviços de hotelaria, e não mais como locação imobiliária tradicional.

Isso tem uma implicação direta nas alíquotas: enquanto a locação convencional tem redução de 70% na alíquota padrão, a equiparação à hotelaria concede apenas 40% de redução, resultando em uma carga efetiva maior.

Essa equiparação à hotelaria só vale para quem já é contribuinte. Conforme esclarecimento do Ministério da Fazenda (jan/2026) e ajustes trazidos pela LC 227/2026, a tributação como hotelaria só se aplica ao locador de temporada que já se enquadra como contribuinte do regime regular de IBS/CBS, ou seja, quem tem mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil. Proprietários com 1 ou 2 imóveis no Airbnb com receita abaixo dos limites continuam pagando apenas Imposto de Renda em 2026.

Exemplo: Airbnb

Uma proprietária com 4 imóveis alugados por temporada, faturando R$10.000/mês (R$120 mil/ano). Como supera os 3 imóveis mas não ultrapassa R$240 mil, ela ainda não é contribuinte do IBS/CBS em 2026, pagará apenas IR.

Se o faturamento subir para R$22.000/mês (R$264 mil/ano), ela atinge os dois critérios cumulativos e passa a ser contribuinte. Com a equiparação à hotelaria (redução de 40%), a alíquota efetiva de IBS/CBS fica em torno de 16,8%, bem maior que os 8,4% da locação convencional. Somando o IR (até 27,5%), a carga total pode chegar a 44%.

Tributação sobre receita, não sobre lucro

Um ponto crítico para quem aluga por temporada: o IBS e a CBS incidem sobre a receita bruta, não sobre o lucro da operação. Períodos sem ocupação, taxas de limpeza, manutenção e outros custos não reduzem a base de cálculo do novo imposto. Isso muda completamente a lógica do negócio.

Proprietários com múltiplos imóveis para temporada podem ter vantagem operando como pessoa jurídica no lucro presumido, com carga próxima de 27%, incluindo o aproveitamento de créditos tributários. Mas a análise deve ser feita caso a caso.

Sistema de créditos de IBS e CBS: como funciona e quem tem direito

Uma das maiores vantagens do novo modelo em relação ao sistema anterior é a não cumulatividade plena. O artigo 47 da LC 214/2025 estabelece que contribuintes do regime regular poderão apropriar créditos de IBS e CBS incidentes sobre todas as suas aquisições de bens e serviços utilizados na atividade econômica. 

Com isso, o imposto pago em cada etapa da cadeia é abatido do imposto devido na etapa seguinte. O resultado final é que o tributo incide apenas sobre o valor efetivamente adicionado pelo contribuinte, não sobre o total acumulado da cadeia.

No setor imobiliário, isso é especialmente relevante porque, no sistema antigo, a construção civil praticamente não admitia creditamento de IPI/ISS. Agora, todos os tributos recolhidos na cadeia poderão ser abatidos na operação final.

Etapa 1 – gera crédito

Fornecedor de materiais

Vende cimento, tijolos, aço. Recolhe IBS/CBS sobre o valor. Emite NF-e com o tributo destacado.

Etapa 2 – gera crédito

Construtora / incorporadora

Aproveita o crédito da etapa anterior. Recolhe IBS/CBS apenas sobre o valor que agregou. Vende as unidades.

Etapa 3

Comprador final (PF ou empresa)

Se for consumidor final (PF não contribuinte), arca com o imposto embutido no preço. Se for empresa contribuinte, pode continuar aproveitando créditos.

Os contribuintes sujeitos ao regime específico de imóveis poderão apropriar créditos de IBS/CBS sobre:

• aquisição de materiais de construção e insumos utilizados diretamente nos empreendimentos;
• serviços de terceiros contratados (engenharia, arquitetura, projetos, instalações);
• custos e despesas vinculados à atividade imobiliária tributada;
• bens de capital incorporados ao ativo imobilizado (máquinas, equipamentos, obras civis);
• serviços administrativos e de intermediação vinculados às operações tributadas.

Sistema de créditos no caso de quem constrói e vende imóveis

Para quem constrói imóveis (construtoras, incorporadoras e até pessoas físicas que constroem mais de um imóvel para venda), o sistema de créditos representa um ganho estrutural importante, mas exige muita organização contábil.

Exemplo: construtora

Construção de 10 casas para venda, custo total de R$ 2 milhões

Durante a obra: a construtora compra materiais (cimento, aço, esquadrias) e contrata serviços (pedreiros PJ, eletricistas, encanadores). Todos esses fornecedores emitem NF-e com IBS/CBS destacados. A construtora acumula créditos sobre todos esses valores pagos.

Na venda: as 10 casas são vendidas por R$3,5 milhões (R$350 mil cada). IBS/CBS incide sobre o valor de venda com redução de 50% (alíquota efetiva ~14%). Antes de pagar, a construtora abate os créditos acumulados durante a obra. O imposto final devido é calculado apenas sobre o valor agregado, e não sobre o preço total de venda.

Resultado: a não cumulatividade evita a tributação em cascata e pode compensar boa parte do aumento de alíquota nominal.

Os artigos 269 e 270 da LC 214/2025 trazem uma inovação relevante: a apuração do IBS e da CBS será feita por empreendimento. Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo é tratado como um centro de custo específico, o que garante rastreabilidade, mas também exige que os sistemas contábeis estejam adaptados para essa segregação.

Impacto nas empresas: obrigações que chegam junto com os novos impostos

Além da nova carga tributária em si, as empresas e os locadores enquadrados como contribuintes deverão arcar com um conjunto de obrigações acessórias que representam mudança operacional significativa:

• emissão obrigatória de Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) com os novos códigos de operação imobiliária para todas as locações;
• inscrição no sistema do Comitê Gestor do IBS e cadastro específico como contribuinte;
• adequação dos sistemas de apuração de créditos e débitos do IVA Dual por empreendimento;
• revisão de todos os contratos de locação e venda para prever eventuais ajustes tributários;
• monitoramento do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) (o “CPF dos imóveis”) que cruzará dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal;
• controle do redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel a partir de 01/01/2027, para abatimento na base de cálculo do IBS na venda;
• adaptação dos processos para o regime de não cumulatividade plena, aproveitando créditos de insumos e serviços utilizados nas operações imobiliárias.

Exceção: Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

Após intensas negociações legislativas, ficou definido que os FIIs não serão contribuintes do IBS e da CBS em relação aos aluguéis de seus portfólios, preservando a atratividade desse veículo de investimento.

O que sua empresa precisa fazer agora

A transição já começou em 2026 e a plena vigência das regras ocorrerá a partir de 2027. O prazo para se preparar é curto e o volume de mudanças operacionais é alto. Alguns pontos de atenção prioritários:

• mapear todos os imóveis e contratos vigentes para verificar enquadramento;
• registrar contratos antigos em cartório ou providenciar disponibilização digital;
• adaptar sistema de emissão de NFS-e com novos códigos de operação;
• revisar contratos para incluir cláusulas de ajuste tributário;
• avaliar se holdings patrimoniais seguem sendo vantajosas diante do novo regime;
• estruturar controle de créditos por empreendimento para não cumulatividade.

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Imagem: Freepik